空き家の売却をお考えの方へ！節税方法を紹介します｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 家・不動産買取専門店 松江市役所前

近年、不動産に関する問題として、空き家問題があります。
何らかの理由で空き家を所有しているものの、そのまま放置している方も多いのではないでしょうか。
今後も使用する予定がない空き家は、年月が経つとボロボロになってしまうため、売却するのがおすすめです。

しかし、どのように売却したら良いのかわからない方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、空き家の売却にかかる費用や空き家を売却する方法などをご紹介します。
空き家の売却を予定している方は、ぜひご一読ください。

□不動産売却にかかる税金って何？

不動産売却にかかる税金としては、以下が挙げられます。

・印紙税
・登録免許税
・消費税
・所得税、住民税、復興特別所得税

＊印紙税

収入印紙を売買契約書のような課税文書に貼り付けて、消印をして納税する税金のことを印紙税といいます。
売買契約書に記載する金額が大きくなる不動産には、一定額の印紙税がかかります。

＊抵当権抹消の登録免許税

住宅に住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消する必要があります。
銀行がローンを貸す際に不動産を担保にとる権利のことを抵当権と言います。
抵当権の内容は登記簿謄本に記載されており、売却時には登記簿謄本から抵当権の記載の抹消をします。

抵当権の抹消には、不動産の個数あたり1000円の登録免許税がかかります。

＊仲介手数料にかかる消費税

住宅の売却には仲介手数料の費用がかかり、これらの費用には消費税がかかります。
また、個人の自宅は消費税が課税されない非事業用不動産であるため、売却した自宅には消費税がかかりません。

＊譲渡益が発生したときの所得税、住民税、復興特別所得税

一般的に譲渡益が発生すると所得税、住民税、復興特別税がかかります。
所得税、住民税、復興特別所得税はサラリーマンや個人事業主などの個人が支払うことが多い税金です。　

不動産売却で税金がかかる場合、売却した翌年のみ所得税、住民税、復興特別所得税が増えます。

□空き家の売却で節税するには？まずは取得費を確認しましょう！

所得税や住民税のような譲渡所得税には、税金を抑えるためのいくつかの対策があります。
譲渡所得税は特に課税額が高くなりがちな税金です。
空き家の売却による手取り額を確保するために、節税対策を行い、なるべく税金の負担を減らしましょう。

1つ目の節税方法は、購入時にかかった費用を調べることです。
購入時、建築時の費用がわかる書類を調べることで、住宅の取得価格から減価償却費を差し引いた金額は、取得費として譲渡所得から差し引けます。
課税のもととなる譲渡所得税を減らすことで、節税につながります。

親から相続した住宅を売却する場合、親が支払った購入代金や建築費を引き継いで取得費として申告することが可能です。
もし当時の住宅の取得費がわからない場合は、売却価格×5%の金額をおおよその概算取得費として代入します。

しかし、概算取得費で代入して計算すると、本来よりも譲渡所得税が高額になってしまいがちなので、なるべく昔の売買契約書や工事請負契約書、領収書を探し出しましょう。

2つ目の節税方法は、控除や特例を利用することです。
誰も住んでいない空き家を売却した際に、適用条件を満たしていれば利用できる特例がいくつかあります。
特に、控除を受けられれば譲渡所得を大幅に減らせるため、譲渡所得税がかからないケースも多くあります。

ただし、特例を利用する場合は確定申告を行う必要があります。
特例を利用する場合は適用条件を満たしていたとしても、自分で申請を行って必要な書類を提出しなければ控除は受けられません。
そのため、売却後の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告の手続きを行いましょう。

□空き家の売却に利用できる3000万円控除をご紹介します！

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して20%の税金がかかりますが、自宅を売却して利益が得た場合には、最大3000万円まで免除してもらえる3000万円の特別控除があります。

親が生きている間に実家を売却すると自宅扱いとなるため、3000万円の特別控除を利用できます。

しかし、親の死後、別居している子供が空き家となった実家を相続して売却した場合でも、その家は子供の自宅ではないため、3000万円の特別控除は利用できません。
現在、結婚後は親と別居する子どもが多く、親が亡くなると実家が空き家となってしまうケースが多くなっています。

空き家が増加するとさまざまな問題が発生するため、近年では空き家を減らすための新たな制度が設けられており、それが空き家特例と呼ばれる相続した空き家に対する3000万円の特別控除です。

空き家特例とは、相続した空き家が一定の条件を満たした場合、居住していなくても3000万円の特別控除が受けられる制度のことです。

□3000万円の特別控除を利用するときの注意点をご紹介します！

上記では、空き家の売却に利用できる3000万円控除をご紹介しましたが、適用条件が厳しくなっており、どの空き家に対しても適用されるわけではありません。
ここでは、3000万円の特別控除を利用するときの注意点をいくつかご紹介します。

1つ目は、対象物件が限定的なことです。
相続した空き家の3000万円特別控除では、1981年5月31日より前に建てられた戸建て住宅に限定されています。
一言でいえば、旧耐震基準で建てられた空き家が対象ということです。

特別控除の適用には耐震性を高めて売却するか、更地にして売却する必要があります。
また、以下のような細かな要件もあります。

・売買代金が1億円以下であること
・相続から売却までに誰かに貸したり、居住したりされていないもの
・相続開始まで被相続人が居住していた、または老人ホームに入所していた

2つ目は、適用期限に注意することです。
相続した空き家に対する3000万円特別控除の適用期限は、相続開始から3年が経過した日を含む年末までです。
相続後長期間放置された空き家は、必ずしも制度の対象となるわけではないので注意してください。

□空き家の売却には3つの方法がある！それぞれの方法を比較します！

空き家を売却する方法として、以下の3つがあります。

＊現状のまま売却する

リフォームや取り壊しを行う必要がなく、そのまま売却できるため、空き家の売却に時間とお金をかけたくない方におすすめです。

ただし、建物が古くて住みにくい場合や、立地が悪く需要があまりない場合は売れない可能性もあり、なるべく早く売りたいのであれば売却価格を抑える必要があります。

＊リフォームして売却する

そのままでは住みにくい空き家であれば、リフォーム、リノベーションを行うことで資産価値を高められます。

ただし、リノベーションしてから売却しても、きれいにしたからと言って高く売れるとは限りません。
リノベーションした住宅が買い手の好みに合わない場合、売れない可能性もあるため注意が必要です。

＊建物を解体して売却する

住むのが難しい空き家であれば、建物を解体して更地にしてから売却することも可能です。
更地にしてから土地を売却すると、土地の利用が広がるため、古い家と一緒に売るよりも高く売却できる可能性があります。

しかし、空き家の解体には時間だけでなく解体費用もかかるため、注意しましょう。

□まとめ

この記事では、空き家の売却にかかる費用や空き家を売却する方法などをご紹介しました。

空き家をお持ちで、今後も使用する予定がない場合は売却を検討するべきです。
空き家は建物の状態や立地に応じて、そのままの状態で売却するか、リフォームして売却するか、解体して更地にして売却するかを決めましょう。
売却する際は、今回ご紹介した方法を参考に、利用できる控除や特例を調べながら節税することをおすすめします。

松江市周辺で空き家の売却を検討している方は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。