任意売却とは？不動産売却との違いを踏まえて解説します！｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 家・不動産買取専門店 松江市役所前

住宅を購入した時には想像もできなかったアクシデントにより、住宅ローンの支払いが困難になり、住宅の売却を検討する人も少なくありません。

しかし、住宅ローンが残っている状態で不動産を売却したい場合は、残債を支払って抵当権を外してもらわなければなりません。
不動産の売却金でローンが支払えないこともあり、そのような場合に検討していただきたいのが任意売却です。

この記事では、任意売却のメリットや流れ、通常売却や競売との違いについて解説します。
任意売却を検討している方は、ぜひご一読ください。

□そもそも任意売却って何？

任意売却とは、住宅ローンを滞納している場合や住宅ローンの残高が売却金額よりも多い場合に、債権者である借り入れ先の金融機関と交渉の上で、同意を得てから売却することです。

一般的に、住宅ローンが3ヶ月から6ヶ月と連続して滞納すると債権者は住宅を差し押さえ、住宅ローンを少しでも回収するために競売を行います。
任意売却を行うことで競売を中止でき、引っ越し代を確保したり、リースバックによりそのまま住み続けられたりします。

しかし、役所や債権者とやり取りする場合は、関連する知識や経験が必要になります。
自分でやろうとすると時間がかかり、間に合わないと競売にかけられてしまうため、専門機関にサポートを依頼して、スムーズに進められるようにしましょう。

□任意売却と通常の不動産売却との違いは？

住み替えやライフスタイルの変化に伴い、所有者の意思で住宅を売却する方法を通常売却と言います。
売却に必要な条件として、通常売却では以下が挙げられます。

・住宅ローンを完済している
・住宅ローンが完済できる資金が用意できる

一方で、任意売却では以下が挙げられます。

・住宅ローンを滞納しており、今後の支払いが不可能と判断される
・債権者の同意
・連帯保証人、共同名義人の同意

通常売却では売却期間が自由に決められていないものの、任意売却では状況に応じできるだけ早く、3ヶ月以内に売却しなければなりません。
また、売却額も引っ越し日も通常売却では自由に決められるのに対して、任意売却では売主だけでは決められないようになっています。

任意売却は短期間に売却する必要があり、売主には売却するか売却しないかの選択肢はありません。
通常売却は任意売却とは異なり、急ぐ必要がないため、売主のタイミングで始められ、引っ越しの時期を考えながら売りたい人に売却できて、計画的に進められます。

□競売にかけられるとどうなるの？

債務者が住宅ローンを支払わない場合に、債権者が不動産を強制的に売却することを競売と言います。
競売の対象となる不動産はオークションによって取引され、最高値を付けた人がその不動産を買い取ります。

競売は通常の売却や任意売却とは異なり、売却価格は7割程度まで下がってしまうことがほとんどです。

□競売から任意売却に切り替えるメリットとは？

任意売却には、以下のようなメリットがあります。

1つ目は、通常に近い方法で売却できる点です。
任意売却と通常売却では、金融機関が売却価格を決めるという違いはあるものの、そのほかは実際の売却方法と比較するとほとんど違いがありません。
そのため、競売のように自宅に執行官が現れたり、裁判所から呼び出されたりすることもありません。

また、競売では引き渡し日が明確に決められていますが、任意売却の場合は買主と話し合って決められるため、ある程度売主の意思を反映させながら進められます。

2つ目は、近所の人にローン滞納が露呈しにくい点です。
競売が行われると、チラシやインターネットなどで競売物件として広く宣伝されるため、ローンの滞納が近隣住民にばれてしまうケースも少なくありません。
住宅ローンの滞納がばれれば、近隣住民との人間関係が悪化したり、噂を流されたりする可能性が高くなります。

しかし、任意売却の場合は、売却方法は通常の売却とほぼ同じであるため、ローンを滞納していることが明らかになりにくいです。
そのため任意売却後、周辺地域の引っ越しを検討しているのであれば、任意売却のメリットは非常に高いと言えます。

3つ目は、競売よりも高い金額で売却できる点です。
任意売却でも物件を売却できる期間が限られており、通常の売却価格より少し安く、売却を急いでしまうことになりますが、それでも市場価格に近い売却価格が期待できます。

売却価格が高ければ高いほど、住宅ローンの返済額が増え、売却後の返済負担を軽減できます。

4つ目は、残債は分割での支払いができる点です。
滞納した残債は一括で支払うのが一般的ですが、任意売却の場合は分割で残債を支払うこともできます。

債権者は収入や生活状況を考慮して、任意売却が成功するように返済方法の話し合いも対応をしてもらえます。
また、任意売却後に債務が生じても、給料は差し押さえられないケースが多いため安心でしょう。

債権者と話し合って無理のない返済計画を立てれば、自己破産する必要はありません。

5つ目は、現金を用意する必要がない点です。
任意売却を選ぶ人は経済的余裕がない人がほとんどですが、不動産を売却する際にはさまざまな手数料を支払う必要があるため、現金が不足していると難しい場合があります。

一方で、任意売却であれば、売却に関する費用を売却益から差し引くことが可能です。
また、金融機関との交渉次第では、引っ越し費用や維持管理費、固定資産税の滞納金も売却益から捻出できる可能性もあります。

そのため、任意売却の際に用意する特別な現金は存在しません。
任意売却は金銭的負担を大幅に軽減できるため、大きなメリットと言えるでしょう。

□任意売却はどのように進んでいくの？

任意売却は相談から引っ越しまで早くて2ヶ月、通常であれば3ヶ月から5ヶ月ほどかかり、以下のような流れで進んでいきます。

・相談
・物件の審査
・任意売却か競売かの判断をする
・債権者との交渉や話し合いを行う
・不動産の販売を開始する
・購入者を選び、売買契約を結ぶ
・引き渡し、引っ越し

半年ほど住宅ローンを滞納していると、任意売却をするか、競売をするか決める必要があります。
任意売却は債権者の同意がなければ行えず、売れない期間が長期間続くと、債権者は競売手続きを開始してしまいます。

競売の開始通知を受けた後でも任意売却は可能ですが、締切日は競売開始日の前日です。
債権者との交渉の時間を考えると、競売手続きに入る前に任意売却を始めた方が良いでしょう。

また、不動産を売ろうとしても買い手が見つからなければ任意売却もできません。
売れなかった場合は競売にかけられ、残債の一括返済を求められますが、返済できなくなって自己破産に追い込まれるリスクもあります。

□まとめ

この記事では任意売却について解説しましたが、任意売却にはさまざまなメリットやデメリットがあります。

しかし、競売と比較すると、メリットの方がはるかに大きいと言えます。
債権者の同意を得てから任意売却へとつながるため、競売よりも任意売却の方がメリットがあると納得してもらうことが必要です。

また、誰しもが任意売却できるというわけではないため、対策についてもしっかりと考えておく必要があります。
住宅ローンの支払いが困難になった場合は、まず金融機関に相談してみましょう。
松江市周辺で不動産売却を検討している方は、当社までお気軽にご相談ください。