任意売却で買い手がつかない時の対処法は？ほかの売却方法との違いも解説｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 家・不動産買取専門店 松江市役所前

不動産を売却したいけど住宅ローンがまだ残っている、という方は、「任意売却」での売却を検討しましょう。
任意売却を利用すると、住宅ローンが残っていても不動産を売却できるのです。

任意売却と普通の売却では何が違うのでしょうか。
また、任意売却を利用するには条件はあるのでしょうか。
今回は、任意売却と普通の売却の違いや利用条件、買い手がつかない場合の対処法、買い手がつかないとどうなるのかなどについて解説します。

□任意売却とは？通常の不動産売却との違いを解説！

任意売却と通常の不動産売却の1番の違いは、不動産の売却後に住宅ローンが残るかどうかです。
売却で得た利益で住宅ローンを完済できる場合、通常の方法での不動産売却ができます。

一方で、売却による利益を使っても住宅ローンが完済できない場合は任意売却をすることになります。

他にも、任意売却を行うには債権者である金融機関、そして連帯保証人の同意が必要であること、売却活動をできる時間が限られていること、対応できる不動産会社が限られていることなどが違いとして挙げられます。

任意売却は対応できる不動産会社が限られている、という点には注意が必要です。
当社のように実績のある会社に依頼しましょう。

□任意売却を利用するには条件がある！利用できないケースを紹介

任意売却は、だれでも利用できるわけではありません。
ここでは、任意売却を利用できないケースについて紹介します。

＊債権者の同意が得られない

任意売却は、住宅ローンが残っている状態で行う売却です。
そのため、債権者の同意がないと売却できません。

どのような場合に同意を得られないのでしょうか。
例えば、ローンを借りて時間が経っていない場合です。
ローンを借りてから3年以内での任意売却は、同意を得られない可能性が高いです。

また、ローンの契約の段階で任意売却は認めないと契約書に記載されていることもあります。
そのため、契約書を確認するようにしましょう。

＊連帯保証人の同意が得られない

連帯保証人が両親や配偶者などの親族である場合、任意売却の同意は得やすいでしょう。
しかし、親族以外の方と複数人で不動産を所有している、という場合は同意を得られない可能性もあります。
計画的に話を進めて、同意を得られるよう話を進めましょう。

＊物件に問題がある

物件にトラブルがあったり、建築基準法に違反している物件であったりすると、任意売却が難しいです。
例として、「容積率・建ぺい率のオーバー」があげられます。

新築時は大丈夫でも、増築によってオーバーし、建築基準法に違反してしまった、というケースが多くみられます。

＊内覧ができない

任意売却は、基本的に通常の不動産売却と同じ流れで進んでいきます。
そのため、購入希望者が内覧を希望したら対応しなくてはいけません。
よって、内覧ができない状態の家は任意売却がしづらくなってしまうでしょう。

□条件を満たしていても買い手がつかないのはなぜ？

「債権者と連帯保証人の同意も得て、物件に問題もなく、内覧にも対応できる」といった任意売却の条件をしっかりと満たした不動産でも、買い手が見つからないことがあります。
ここでは、買手が見つからない時に考えられる原因を4つ紹介します。

1つ目は、売り出し価格が高いことです。
任意売却で高い価格で売却できれば、その分住宅ローンを返済した後の残債を少なくできます。
そのため、少しでも高く売却したい、という思いから価格を高めに設定したくなります。

しかし、当然ですが高すぎる不動産には買い手がつきません。
なかなか買い手が見つからないという方は、まずは売り出し価格を見直してみましょう。

2つ目は、内見のタイミングが合わないことです。
内見をきちんと行っていても、その曜日や時間が限定的だと、タイミングが合いません。
なかなか内見ができないと、購入希望者が購入に至らない可能性が高いです。

3つ目は、金融機関との関係がうまくいっていないことです。
任意売却を行うには金融機関からの同意が必要である、と紹介しました。
加えて、その売却価格についても同意を得る必要があるのです。
なぜなら、売却価格によって残債がいくらになるのかが決まるからです。

そのため、売却価格を下げる際には再度、金融機関の同意を得る必要があります。
任意売却は売却活動ができる期間が限られているため、金融機関との連携がうまく取れていないと期間内に任意売却が成立しません。

4つ目は、不動産会社が任意売却に慣れていないことです。
任意売却の流れは通常の売却とあまり変わりませんが、債権者や連帯保証人と連絡を取り、売却活動を進める必要があります。
そのため経験がない不動産会社にとって、任意売却は非常にハードルが高いのです。

任意売却には期限があります。
期間内に売却を終えるには、事前に不動産会社のホームページを確認し、当社のように任意売却の実績が豊富にある会社を選びましょう。

□買い手がつかないと競売に！競売のデメリットは？

「任意売却には期限がある」ということを何度か紹介しました。
この期限とは、「競売での買受人が決まるまで」の期間を指します。
そのため、競売での買受人が決まるまでに任意売却での売買を完了し、決済まで終わらせなければなりません。

なぜ競売ではなく任意売却で売買を終わらせる方がいいのでしょうか。
競売のデメリットを紹介します。

1番大きなデメリットは、売却価格が低いことです。
競売は裁判所が特殊なルートで買い手を見つけるため、売却価格は市場の6割から8割になります。

また、債権者の事情は一切考慮されません。
裁判所から指定された日までに退去を求められますし、引っ越し費用の工面もありません。

さらに、競売にかけられていることが周囲に知られる可能性があります。
任意売却の場合は流れは通常の売却と同じなので、任意売却している、ということは広告ではわかりません。

しかし、競売の場合は競売物件専用のWEBサイトで公開されるので、競売にかけられていることを知られてしまいます。

ここまでで紹介したデメリットを考えると、任意売却で売却する方が良いといえるでしょう。

□任意売却で売りたい！買い手がつかない時の対処法は？

任意売却で期間内に売却するために、買い手がつかない時にとるべき対処法を解説します。

まずは、売り出し価格を見直しましょう。
先ほど述べたように、ローンの残債を減らすために売り出し価格は、なるべく高めに設定したいですよね。

しかし、相場価格よりも高い不動産は買い手が見つかりにくいです。
そのため、まずは買取価格を見直してみましょう。

次に、依頼する不動産会社を変えてみましょう。
当社のように不動産売却を専門としており、任意売却の実績が豊富な不動産会社であれば問題ありませんが、今依頼している不動産会社に任意売却の実績が少ない場合は、別の不動産会社に依頼することをおすすめします。

□まとめ

任意売却を利用すると、住宅ローンが残った状態の不動産でも売却できます。
ただし、任意売却を利用するには債権者や連帯保証人の同意が必要です。
また、任意売却ができる期間は限られているため、当社のように実績が豊富な不動産会社に依頼し、債権者である金融機関と連携して進めていきましょう。

当社は、松江市周辺で不動産売却のサポートを行っております。
松江市周辺で住宅ローンの残る不動産を売却したい方は、ぜひ一度当社にご相談ください。